Kupnja je velika odluka i, budimo iskreni, pomalo zastrašujuća: cijene, ugovori, bilježnici — a onda netko spomene i poreze.
Dobra vijest je da je porezna strana kupnje predvidljiva. Kad znate koji vas porez čeka, koliko iznosi i kada dolazi na naplatu, strah zamijeni plan. Točno to prolazimo na ovoj stranici.
Poglavlje 13 % ili 25 %? Koji porez vas čeka
Prvo pravilo koje štedi živce: pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj plaćate ili porez na promet nekretnina ili PDV — nikada oba. Koji od njih, ne ovisi o vama, nego o tome od koga i što kupujete.
3 %
Porez na promet nekretnina
Za „staru" nekretninu — stan, kuću ili zemljište koje kupujete od fizičke osobe ili tvrtke izvan sustava PDV-a.
Tko plaća: kupac.
Na što: tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku kupnje, u pravilu ugovorenu cijenu.
25 %
PDV (novogradnja)
Za novogradnju koju prodaje investitor u sustavu PDV-a. PDV je već uračunat u cijenu koju vidite u oglasu.
Tko plaća: formalno prodavatelj — vi ga plaćate kroz cijenu.
Uz to: u tom slučaju ne plaćate dodatnih 3 %.
Primjer iz prakse
Kupujete stan od 165.000 € od fizičke osobe: porez na promet iznosi 4.950 €, i taj iznos morate imati spreman povrh cijene stana. Kupujete li novogradnju od investitora za istih 165.000 €, PDV je već u toj cijeni i dodatnog poreza nema — ali je zato cijena po kvadratu obično viša.
Savjet Artemide
Prije potpisa predugovora postavite jedno jednostavno pitanje: „Je li prodavatelj u sustavu PDV-a i prodaje li se nekretnina s PDV-om?" Odgovor određuje trebate li u budžetu čuvati dodatnih 3 % — na 200.000 € to je 6.000 € razlike u planiranju.
Poglavlje 2Ugovor je potpisan — što sad?
Dobra vijest za početak: najvažniji administrativni korak ne morate napraviti sami. Evo kako izgleda put od potpisa do mirnog vlasništva.
| Korak | Što se događa |
|---|---|
| 1 · Ovjera kod javnog bilježnika | Bilježnik ovjerava potpis prodavatelja na ugovoru i automatski dostavlja ugovor Poreznoj upravi. Od 2017. prijavu prometa nekretnina ne podnosite sami. |
| 2 · Rješenje Porezne uprave | Ako se plaća porez na promet, Porezna vam šalje rješenje s točnim iznosom. |
| 3 · Plaćanje — rok 15 dana | Od dana dostave rješenja imate 15 dana za uplatu. Nakon toga teku zatezne kamate. Ovaj rok stavite u kalendar isti dan kad rješenje stigne. |
| 4 · Upis u zemljišne knjige | Prijedlog za uknjižbu vlasništva — tek upisom postajete vlasnik i „na papiru". Ovo ne odgađajte: red u zemljišnim knjigama je vaša pravna sigurnost. |
| 5 · Režije i evidencije | Prijava promjene kod opskrbljivača (struja, voda, pričuva), a po potrebi i promjena prebivališta. |
To što bilježnik šalje ugovor Poreznoj ne znači da je sve riješeno samo od sebe. Rješenje i rok od 15 dana i dalje su vaša odgovornost. Automatska je prijava, ne i plaćanje.
Savjet Artemide
U trošak kupnje uračunajte i „sitnice" oko poreza: javnobilježničke pristojbe, sudsku pristojbu za uknjižbu, eventualnu proviziju i troškove kredita. Realan budžet = cijena + porez + 2–4 % za sve ostalo.
Poglavlje 3Godišnji porez na nekretnine
Od 2025. Hrvatska ima godišnji porez na nekretnine, i on je postao stalni dio računice svakog kupca — pogotovo ako kupujete drugu nekretninu ili nekretninu za povremeni najam.
Kako funkcionira
- Visinu određuje općina ili grad, u rasponu od 0,60 do 8,00 € po m² godišnje. Razlika između dvije susjedne općine može biti višestruka.
- Porezna uprava gleda tko je vlasnik na dan 31. ožujka — obveza za cijelu godinu ide na tog vlasnika, čak i ako nekretninu prodate dan kasnije.
Tko ga u pravilu plaća
- Vlasnici praznih stanova i kuća.
- Vlasnici nekretnina u kratkoročnom, turističkom najmu.
- Vlasnici koji iznajmljuju bez uredno prijavljenog ugovora — neprijavljeni podstanari ne oslobađaju poreza.
Tko je oslobođen
- Nekretnina u kojoj stanujete i imate prijavljeno prebivalište.
- Nekretnina u dugoročnom najmu s prijavljenim ugovorom — okvirno najmanje 10 mjeseci godišnje.
- Nekretnine koje objektivno nisu uporabive za stanovanje.
Savjet Artemide
Prije kupnje provjerite odluku konkretne općine ili grada o visini poreza po m². Za stan od 60 m² razlika između 1 € i 5 € po kvadratu znači 60 € ili 300 € svake godine — podatak koji zaslužuje mjesto u računici isplativosti, a rijetko ga tko pogleda prije potpisa.
Poglavlje 4Kupujete za najam? Dvije porezne priče
Ako nekretninu kupujete kao ulaganje, poreznu priču birate zapravo prije kupnje — jer dugoročni i turistički najam žive u dva različita svijeta.
| Dugoročni najam | Turistički (kratkoročni) najam | |
|---|---|---|
| Porez | 12 % na najamninu, uz automatsko umanjenje od 30 % za troškove — efektivno oko 8,4 % bruto najamnine. | Paušal po krevetu, ovisno o razredu u koji spada općina ili grad i njihovoj odluci. |
| Papirologija | Ugovor o najmu prijavljuje se Poreznoj u roku 8 dana. Nakon toga — mir. | Rješenje o odobrenju, evidencije gostiju, turistička pristojba, članarina. Znatno više administracije. |
| Godišnji porez na nekretnine |
Oslobođeni ste ako je ugovor prijavljen i najam traje 10+ mjeseci godišnje. | Plaćate ga — uračunajte u kalkulaciju povrata. |
| Prihod | Stabilan, 12 mjeseci, predvidljiv. | Potencijalno viši, ali sezonski i uz više rada ili trošak agencije. |
Nijedna opcija nije univerzalno bolja — ovisi o lokaciji, vašem vremenu i tome koliko vam mira treba. Ali brojke se daju izračunati unaprijed, i to prije nego što kaparite.
Savjet Artemide
Radite li kalkulaciju isplativosti najma, u nju stavite sve četiri stavke: porez na najam, godišnji porez na nekretnine, pričuvu i režije u praznim mjesecima. Najam koji „na papiru" donosi 700 € mjesečno zna realno donositi bitno manje.
Poglavlje 5Pet najčešćih grešaka kupaca
- Budžet = cijena iz oglasa. Najčešća i najskuplja greška. Realan budžet uključuje porez (3 % ili PDV u cijeni), bilježnika, uknjižbu, eventualnu proviziju i troškove kredita — ukupno računajte 3–7 % povrh cijene.
- Ne pita se plaća li se PDV ili porez na promet. O tom odgovoru ovisi 3 % budžeta. Pitanje od jedne rečenice, prije predugovora — ne poslije.
- Godišnji porez na nekretnine nije u računici. Kupci uspoređuju cijene po kvadratu, a zaborave da ista nekretnina u dvije općine može imati višestruko različit godišnji porez. Kod investicijske kupnje to izravno mijenja povrat.
- Ugovor o najmu ostane „u ladici". Neprijavljen ugovor znači kaznu, ali i gubitak oslobođenja od godišnjeg poreza. Prijava Poreznoj u 8 dana — jedan mail, godine mira.
- Brza preprodaja bez plana. Prodate li nekretninu unutar dvije godine od kupnje sa zaradom, država u pravilu oporezuje tu razliku. Planirate li brzu preprodaju, to mora biti u računici od prvog dana.
I bonus greška: sve raditi sam. Kupnja je timski sport — agent pronalazi i pregovara, odvjetnik čuva ugovor, knjigovođa čuva brojke.
Besplatno
Želite ovaj vodič u PDF-u?
Isti sadržaj, prelomljen za čitanje i spremanje. Pošaljemo ga na e-mail odmah.
Prijavom pristajete na primanje e-pošte s vodičima i obavijestima Artemide. Odjava je moguća u svakom trenutku, poveznicom u svakoj poruci. Više u Politici privatnosti.
Brojke prije potpisa.
Mir poslije njega.
Ovaj vodič pokriva pravila koja vrijede za sve. Vaša situacija — vaš budžet, vaša općina, vaš plan s nekretninom — zaslužuje odgovor po mjeri.
Artemida Property vodi vas kroz odluku o nekretnini. Računovodstvene i porezne obveze koje iz nje proizlaze preuzima Artemida knjigovodstvo.
Zatražite procjenu tržišne pozicijeVodič je informativne naravi i ne zamjenjuje individualni porezni, pravni ni investicijski savjet. Pravila i iznosi navedeni su prema propisima važećima u kolovozu 2026. Visine lokalnih poreza određuju općine i gradovi vlastitim odlukama, pa konkretne iznose uvijek provjerite za svoju lokaciju. Kad je potrebno formalno porezno savjetovanje, uključujemo ovlaštenu poreznu savjetnicu.